ローンにも公的と民間の2つがありますが、今回はローンの支払いが滞り、住宅金融支援機構(旧:住宅金融公庫)から「催告書をもらった」「担保不動産の競売開始決定をもらった」などローンの支払いができなくなったときの対応につてご紹介します。
まず、公的機関ですから遠慮をしないで「相談すること」をお奨めします。返済期間の延長など対策をアドバイスしてくれます。
全体的な流れとしては6ヶ月の督促のあと、機構の債権は保証協会に移ります。つまりその後は保証協会が返済を求めてくるのです。
保証協会は「任意売却」「競売手続き」へと対応を進めますが、売買が成立したとしても債務がゼロになることはほとんどありません。
その場合民事再生法や自己破産など対策はいくつかありますが、大切なのは「ローンを支払える範囲内で借入をする」ということです。
危険を感じたら恥ずかしがらず見栄を張らずに正直に金融機関に相談することです。
]]>多くの金融機関が返済終了年令に上限を設けています。
ですので60才で30年のローンは組めません。
そんなときに便利なのが「親子ローン」です。「親子ローン」とは親子が連帯してローンを返済していく方法です。
民間、公庫ともにありますが、公庫の場合を例にとって紹介します。
公庫の場合は子どもの借入申し込み時の年令を基にして返済期間を選べます。例え親が60才であろうと30年ローンは組めることになります。
ただ、問題点も考慮しておきましょう。
もし将来、「子ども自身の結婚」などなにかの理由で新たに家を購入しようと思ってもローンが組めないのです。
理由は子どもは親子ローンの連帯債務者になっているからです。
金融機関は住宅ローンが残っている人には新たに住宅ローンは組んではくれないのです。
また、少ないとは思いますが、もし親子でトラブルがありケンカなどして子どもが独立した場合、支払い能力がなくなることです。
人生はなにが起こるかわかりません。親子ローンを組むときは親子で揃って契約書に署名をします。このときに親と子どもともに強い意識を確認することが大切です。
親子ローンは親子の絆のバロメーターにもなります。
]]>住宅ローンは超長期にわたり返済しなければならないものです。そのローンを組むのに頭金が用意できないのはローンを組む資格がない、とさえ私は思っています。
人により月々の支払額の限度額は違って当然です。一般的には収入の20%までと言われていますが、遊興費などにあまりお金を使わない人が20%を越えていても問題がある、とは言えません。
しかし「頭金」はきちんと用意できていなければなりません。「ローンの大半は頭金できまる」とさえ私は思っています。
ローンを払い続けるのに必要なのは日々の計画性です。つまり頭金を貯めることができる計画性があるか、どうかがローンを組む資格があるか、どうかにつながっていくのです。
不動産会社は家を販売するのが仕事ですからどんなローンであろうが契約をしようとするものです。例えば、ある金融機関で断られても違う金融機関に依頼したりします。条件さえ気にしなければローンは組めます。
しかし何度も言いますが、ローンは長期間返済するのが義務です。その義務が果たせないならローンは単なる借金でしかありません。
あなたは住宅ローンに頭金がつけられますか?
]]>住宅ローンはどうしても融資を受ける時が一番大事なので、融資を受けやすいことや金利が安いこと、手数料が安いことなどに目を奪われがちです。ですが、これらの部分にはかなり厳しく比較検討していても、返済方法についての検討が抜けているとこの部分で損をしてしまうこともあり、見過ごすことは出来ません。それでは住宅ローンの返済方法についての知識をまとめました。
まず、住宅ローンの返済方法には大きく分けて2つの方法があることを知っておいて下さい。その2つの方法とは「元利金等返済」と「元金均等返済」です。パッと見ただけでは名前が似ているので同じ言葉が2回並んでいるように見えますが、よく見ると2文字目の部分が「利」と「金」となっており、ここだけが違います。1字違いの両者は名前こそ似ていても全く中身は異なります。それではそれぞれの返済方法を解説いたします。
まず、元利均等返済。これは借り入れ金額に金利を加算した支払い総額を支払い回数で均等割にした返済方法です。現在一般に利用されている住宅ローンの大半はこの方法で最初から最後まで支払い回数が均等になるのが特徴です。但しローンというのは金利から先に支払っていくものなので、同じ金額を支払い続けているとは言え、最初の頃はほとんどが金利分の支払いで、回数が多くなるにつれて徐々に元金の比率が高くなっていきます。よく住宅ローンを組んだばかりの人が「まだ金利を払っているだけ」と話すことがありますが、これは元利均等返済の住宅ローンが始まったばかりであることを意味しています。以上の解説をお読みになると「元利」という言葉は「元金と金利」という2つのお金を略したものであることが分かりますね。
次にもうひとつの「元金均等返済」。これは借り入れ金額を支払い回数で均等割りにして、そこに金利を加算したものを毎月返済することになります。前者の元利均等返済だと最初は金利を支払っているだけですが、これだといきなり元金を支払っていきますので支払い開始直後から元金が減っていきます。元金が徐々に減っていくということは、ローン開始直後は一番元金が多い状態なので、そこに金利を上乗せしますから初回が最も返済金額が高くなります。そして、元金が減るごとに徐々に減っていきます。このため若いうちの支払いが高くなってしまうので、利用できる人は限られてしまいます。実際にこの返済方法を利用している人は少数派です。元金が最初から減っていくということで、支払い総額は低くなるので総額で比較するなら断然おトクな返済方法です。
]]>住宅ローンだけでなく、あらゆるローンの情報サイトとして知られる「E-LOAN」にもなかなか使えるローンシミュレーターがありますので、ここではそれを使ってみることにしましょう。
ここで必要になる情報は借り入れ希望額、返済期間、ボーナス返済の有無、ボーナス返済する場合はその金額、金利、返済方法、返済開始年月です。
借り入れ希望額については購入したい住宅の価格から自己資金を差し引いた金額です。3500万円の物件を購入したいと思っていてすでに1000万円貯金があるとしたら、ローン金額は2500万円となります。返済期間はおおむね最長35年ですから、35年以内でローンの期間を入力します。収入のあるうちに払い終えていることが望ましいので、定年が予想される60歳から現在の年齢を引いた数字を入れるのがいいと思います。ボーナス返済については考え方が分かれるところですが、自営業者の方はボーナスがあるわけではないので最初から考えないほうがいいですが、それではサラリーマンの方なら入れていいのかと言うと、そうとも言い切れません。今もらっているボーナスがずっと出続ける保証はありませんから、設定するにしても少なめにしたほうが確実です。もちろんボーナス返済を併用すると圧倒的に支払いは楽になりますから、ある程度の金額が見込めるなら計算に入れておくべきです。次に金利。これは最も大切な要素です。2007年11月現在、固定金利型住宅ローンの主力商品「フラット35」の金利は3%前後ですから今回の実験では3%としておきます。次に返済方法として「元金均等返済」と「元利均等返済」のどちらかを選びます。これは住宅ローンを組む際の条件として必ずどちらかになりますので、それを選びます。詳しくは別の項で述べますが、ほとんどの住宅ローンが元利均等返済なので、ここでは元利均等返済にしておきます。この条件でシミュレーションしてみると、以下のようになりました。
借り入れ金額が2500万円で30年の住宅ローンを金利3%の元利均等返済、ボーナス返済なしで組むと、30年間の金利は12944363円、支払い総額は37944363円となります。これを月々の支払い金額にすると、105401円となります。この金額が30年間続きますから、これを元に返済計画を立てるとかなりイメージしやすいですね。
]]>それだけ長いスパンで関わることになる住宅ローンについては、借りる時点での検討だけでなく将来にわたって綿密に見込みを立てておく必要があります。例えば住宅ローンを組む時に住んでいる家が賃貸マンションだとします。その家賃が10万円だとすると、住宅ローンの返済金額と大差がないので、どうせならローンを組んでマイホームを購入したほうが得策…これは住宅ローンを組む人の大半が考えることです。
これは一見すると間違いないように見えます。これを検討している時期が30歳で、2歳の子供が1人居ている状況だとしますと、この支払いプランが現実味を帯びているのはもしかすると今だけかも知れないということを考える必要があります。2歳の子供ならまだ未就学ですから教育費もかかっていませんし、子供が1人だけで終わるとは限りません。今後考えられるあらゆる可能性は、どれも現在よりお金が掛かることのほうが圧倒的に多いのです。その時に収入が思っているように増えていなくて、住宅ローンの金額が同じだとしたら、現在よりも負担そのものは大きくなってしまいます。今のまま賃貸マンションに住んでいるのなら、多少不便なところでも家賃の安いところに引っ越せば負担は軽くなりますから引き続き同じレベルの生活をすることが出来ますが、住宅ローンを組んで住宅を購入してしますとそう簡単にはいきませんね。
こうした可能性を考えられるだけ織り込んで、10年後、20年後、30年後に支払っていける能力があるかどうかを事前に見込んでおくために住宅ローンにはシミュレーションという作業があります。これは借り入れする金額と金利、支払い方法などの条件によって月々の支払い金額や支払い総額を即座に計算できるものです。このデータに基づいて将来の資金計画に役立てることが出来れば、住宅ローンを組んだのはいいものの10年後に「こんなはずではなかった」ということにはならないと思います。
シミュレーションは住宅ローンを提供している会社や住宅ローン専門のサイトなどで簡単にやってみることが出来ます。具体的に検討している不動産が無い場合でも、どれくらいの資金を用意すればどれくらいのローン返済金になるのか、などの目安をつかむことが出来るので大変便利です。
それでは次の項で実際に住宅ローンシミュレーションを行った事例を交えてさらに詳しくご紹介したいと思います。
]]>これは何も日本だけの問題ではありません。2007年の世界経済はこの住宅問題に大きく振り回された年でもありましたから、ご存知の方も多いと思います。そうです、米国の「サブプライムローン問題」です。
サブプライムとは信用力の面で格落ちする人という意味です。もっと分かりやすく言うと、一般のローン審査では到底通らないような低所得者や収入の不安定な人でも利用できる住宅ローンです。この数年アメリカ経済は拡大の一途を辿っていて、その原動力は企業の高い収益力もさることながら、やはり下支えしていたのは内需でした。内需とは国内の消費を指しますが、内需の中でも住宅販売が好調なことはアメリカ経済を力強く牽引してきました。
アメリカでも住宅は高額な買い物ですから、ほとんどの人は住宅ローンを組んで購入します。信用力のある人についてはこれまで通り融資が出来るので良かったのですが、それだけでは好調な不動産流通に追いつきません。少々信用力に難のある人でも購入の意思があるのなら積極的に住宅を販売していこうということで、信用力が低い人向けの住宅ローン、サブプライムローンが広く販売されました。
アメリカ景気が拡大を続けている時はこれらサブプライムローンを利用している人の収入も比較的安定していたので問題はなかったのですが、景気拡大が一服してくると徐々にさぷぶライムローンを利用している人の台所事情が悪化し始めます。最初から信用力が劣る人たちなのですから、景気が減速してくると真っ先に収入が不安定になり、住宅ローンが破綻します。これが全米各地で相次ぎ、サブプライムローンを提供していた金融機関が続々と破綻し、それらの金融機関に投資をしていた他の金融機関が巨額の損失を被りました。それはアメリカだけでなく、ヨーロッパや日本の金融機関にも波及し、大手金融機関の巨額損失が続々と報道され、世界的な金融パニックが起きました。
株や為替市場が混乱し、相場を大きく崩すと投資家は嫌気して信頼できる現物へとシフトし、その投資先が金やプラチナなどの貴金属や原油、債券などとなり、現在ではこれらの価格はどれも高騰を続けています。
住宅ローンが経済に及ぼす影響をまざまざと見せつけられたのがこのサブプライム問題です。まだまだ破綻は続くので混乱の収拾は先のことになると思います。
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