住宅ローンの解説: 2008年1月アーカイブ

住宅ローンを組む際はいろいろな条件があります。その1つに年令制限があります。

多くの金融機関が返済終了年令に上限を設けています。
ですので60才で30年のローンは組めません。

そんなときに便利なのが「親子ローン」です。「親子ローン」とは親子が連帯してローンを返済していく方法です。
民間、公庫ともにありますが、公庫の場合を例にとって紹介します。
公庫の場合は子どもの借入申し込み時の年令を基にして返済期間を選べます。例え親が60才であろうと30年ローンは組めることになります。

ただ、問題点も考慮しておきましょう。
もし将来、「子ども自身の結婚」などなにかの理由で新たに家を購入しようと思ってもローンが組めないのです。
理由は子どもは親子ローンの連帯債務者になっているからです。
金融機関は住宅ローンが残っている人には新たに住宅ローンは組んではくれないのです。

また、少ないとは思いますが、もし親子でトラブルがありケンカなどして子どもが独立した場合、支払い能力がなくなることです。

人生はなにが起こるかわかりません。親子ローンを組むときは親子で揃って契約書に署名をします。このときに親と子どもともに強い意識を確認することが大切です。

親子ローンは親子の絆のバロメーターにもなります。

不動産会社のチラシ広告を見ていますと「頭金ゼロ円より」といった表示を見かけることがあります。しかし私はあまり関心しません。

住宅ローンは超長期にわたり返済しなければならないものです。そのローンを組むのに頭金が用意できないのはローンを組む資格がない、とさえ私は思っています。

人により月々の支払額の限度額は違って当然です。一般的には収入の20%までと言われていますが、遊興費などにあまりお金を使わない人が20%を越えていても問題がある、とは言えません。

しかし「頭金」はきちんと用意できていなければなりません。「ローンの大半は頭金できまる」とさえ私は思っています。

ローンを払い続けるのに必要なのは日々の計画性です。つまり頭金を貯めることができる計画性があるか、どうかがローンを組む資格があるか、どうかにつながっていくのです。

不動産会社は家を販売するのが仕事ですからどんなローンであろうが契約をしようとするものです。例えば、ある金融機関で断られても違う金融機関に依頼したりします。条件さえ気にしなければローンは組めます。
しかし何度も言いますが、ローンは長期間返済するのが義務です。その義務が果たせないならローンは単なる借金でしかありません。

あなたは住宅ローンに頭金がつけられますか?

住宅を購入したときは税金を軽減することができます。これは政府が景気対策の一環として行っているものです。つまり景気をよく
するためには「国民にお金を使ってもらう」ことが最もよい方法だからです。
例えば晩ご飯のおかずにコロッケを買ったときはそれだけで終わってしまいますが、家を買ったときはそれに伴い「家具や調度品を
買う」などし、その波及効果はとても大きいものとなります。それが狙いです。
当然、購入者にとっても減税は得になることです。
具体的になにが得になるかと言いますと、所得税が安くなります。ですから家の購入を考える場合は税金軽減の視点も持って検討し
ましょう。税金の軽減は「ローンを組んだときにのみ」恩恵を受けられます。仮に「ローン利用を考えていない」方でも所得税の軽
減を考えますとローンを利用したほうが税金を安くできる場合もあります。そのような方には金融機関は「喜んでローンを提供した
い」と考えていますので一度足を運ばれることをお勧めします。
ご注意いただきたいことは、ローンに対する税金軽減は一定の条件があることです。例えば
・親や親族からの借入でない
・返済期間が10年以上
・建物の面積が50平方メートル以上
など細かい条件がありますので、それらを調べたうえでローンを利用すべきかどうか考えましょう。
少しの面倒が大きなメリットをもたらします。

ひと口にローンと言ってもさまざまです。今回は一般的に知られている住宅ローンについて注意すべき点を説明します。
本来、住宅ローンには「元利均等返済」と「元金均等返済」がありますが、現実的には「元利均等返済」しか選べない状況です。な
ぜなら金融機関が「元金均等返済」を認めたくないからです。「認めない」方法としてかなりの頭金を求めてきます。住宅を購入す
る人で金融機関の求める頭金を用意できる人は少ないのが現状です。
では、なぜ金融機関は「元金均等返済」を認めたくないのでしょう。答えは簡単です。金融機関があまり儲からないからです。
そんな状況の中で「元利均等返済」のローンにおいて注意しなければならないのが、いわゆるステップ返済方法です。現在では「ゆ
とり返済」などとも言われていますが、この返済方法はある期間後に、5年後が多いですが、一気に返済額が増額されます。あなたは
5年後の自分が予想できるでしょうか。事故に遭っているかもしれませんし、病気になっているかもしれません。
住宅ローンで最も意識しなければならないことは長期間を経て購入する、ということです。そして誰も長期間に起こることを当てる
ことができないことです。
住宅を買えるのはローンがあるおかげであることは間違いありません。ローンを有益に利用できるか否かはあなたが決定します。

住宅ローンの手数料

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住宅ローンを組むとき、ほとんどの人は金利を気にします。当然ですね。支払額に響いてきますから。でも見落としてはいけないの
が手数料です。
住宅ローンを借り入れるときに必要な手数料は、事務手数料、登録免許税、ローン保証料、また返済中にもいろいろな手数料がかか
ることがあります。保証料はバカにできない費用なのです。
この中でローン保証料が最も大きな手数料です。保証料は「返済ができなくなったときに保証会社が肩代わりをする」ための料金で
す。金融機関によって違いますが、30年返済で借入額1000万円ごとに19万円、それ以外に手数料が3万円といった例もあります。また
違う金融機関では金利に上乗せしています。保証料の有無は選ぶ際の重要なポイントです。
次に繰り上げ返済の際の手数料も大きなものです。こちらも最近では「無料の金融機関」がありますので要チェックです。
因みに繰り上げ返済をしますとローン保証料は返ってきます。以前、返還すべきローン保証料を返し忘れていた金融機関が報道され
ていましたが、損をしないように借り入れる側も覚えておきましょう。
固定金利型から変動金利型へ変更するときも手数料がかかりますのでこちらも注意する必要があります。
住宅購入には欠かせない住宅ローンですが、いろいろな面を考慮に入れて決めましょう。

マネー雑誌などで「フラット35」という住宅ローンを目にすることは多いと思います。しかし、その意味や内容はよく理解されて
いないのではないでしょうか。
ここではより簡単にわかりやすく説明できれば、と思います。「フラット35」を理解するきっかけにしてください。
フラット35は、ひと口で言うと公的機関である「住宅金融支援機構」が提供している安心できる住宅ローンです。「安心できる」
の意味は公的であることのほかに「長期固定金利」であることです。変動金利が主流になっている民間ローンに比べ安心感がありま
す。
これは住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローンを買い取り、それを担保とする債権を発行することで実現しています。現実
的に民間金融機関で長期の固定金利を実現することはあまりにリスクが大きすぎ不可能なんですね。
最高8,000万円までのローンを組むことができますのでほとんどの方が利用範囲内のはずです。また、保証料と繰上げ返済時の手数料
がともに0円なのも魅力です。ローンを組んだ経験がないと実感しないものですが、これらの手数料はバカにならない出費なんですよ。
加えて融資を受けられる建物は一定の技術水準に達した物件だけですので、買おうとしている物件の品質を証明する役目も果たすこ
とになります。
これほど優れものの「フラット35」です。是非、ご利用なさってみては…。

住宅ローンで最もポピュラーなのはやはり民間住宅ローンです。このローンは銀行や生命保険会社が扱っていますが、これらの金融
機関は不動産屋さんと提携していることが一般的です。ですので購入する際に(ある意味:自動的に)民間住宅ローンを組むことが
多くなっています。
次に知られているのは「住宅金融公庫融資」です。このローンは国の金融機関である「住宅金融支援機構」が行う公的ローンです。
このローンの特徴は「物件に対して融資をすること」です。つまり住宅の性能や設備が一定の基準を満たしている必要があります。
反対の意味で考えてみますと、住宅金融公庫融資が受けられるということはその物件が「しっかり」している証拠とも言えます。
ほかのローンとしては財形融資が有名です。このローンはサラリーマンで財形貯蓄をしている人が条件です。また、なおかつ財形貯
蓄を1年以上継続しておりその財形残高が50万円以上であることも条件です。融資限度額は、財形貯蓄残高の10倍までで、最高4000
万円となっています。
このほかには「フラット35」「自治体融資」などがあります。特に「フラット35」は民間金融機関と住宅金融公庫が提携して実
現した「長期固定金利」の住宅ローンで好評を博しています。

妻と家族といろいろな物件をみて回りやっと決まった物件。そして次の難問が住宅ローンです。今回は住宅ローンについて考えてい
きたいと思います。
最初に考えるのはやはり公的金融機関のローンです。これには物件に対する審査などもありますので借りられないこともあります。
次に考えるのは銀行によるローンです。こちらは収入などや勤務状態などの審査がありますので場合によっては借りられないことも
あります。
そして次に考えるのは信販会社などのローンです。こちらは銀行などに比べ審査が緩やかですので審査は通りやすくなっています。
自営業者などは信販会社ローンが多いようです。ただ1つの問題点は、銀行ローンより約1%金利が高いことです。しかしローンが組
まれなければ家は購入することができません。
実に、いい時代に生まれました。個人個人の経済的状況によりローンを選択することができるのですから。昔でしたら、家を買える
人は限られた人にしか考えられない選択でした。サラリーマンが家を買うなど夢の夢でした。
ただ、考える必要があるのは支払い限度額です。一般に収入の20%以内が目安と言われています。せっかく家を買ってもすぐに手放
さなければなってしまっては元も子もありません。
ローンをうまく利用してあなたも家を購入しましょう。

住宅ローンは金額の大きさから、経済全体に大きな影響を与えることがあります。筆者は大学で経済を専攻していたということで、ここではややお堅く少し住宅ローンが抱える問題点や経済に対する影響などをお話したいと思います。

現在ではフラット35などの登場にも象徴されるように、固定金利型の住宅ローンが主流となっています。理由は簡単、日本経済が回復基調にあるので金利が上昇する見込みだからです。変動金利型の住宅ローンを組んでしまって、後々に金利が上昇するようなことになると支払い総額が後になって増えてしまうリスクがあるので、最初に支払い総額を確定してしまうほうが得策です。つまり、現在の住宅ローンは現在の経済状況を踏まえているということです。

このように住宅ローンはその時々の経済と密接に連動して商品の内容も変化しています。そのため時代が変われば現在では考えられないような住宅ローンがありました。バブル崩壊後、空白の10年と言われた時期に主流になっていたのが“ゆとりローン”や“ゆとり返済”と呼ばれた住宅ローンです。住宅は高額なので、住宅の販売が伸びると景気を底上げする力があります。そのことを期待した政府が住宅ローン開始当初は支払い金額が少ない住宅ローンを推奨しました。それがゆとり返済です。開始後5年間はローンの支払い金額が少ないのですが、以後は最初に少なかった分までも上乗せされるので急に支払い金額が上昇します。住宅ローンの支払い金額が上昇したからと言って、景気が劇的に良くなったわけでもないので収入は増えていません。その結果、支払い不能となって滞納や破綻したという事例が全国各地で相次ぎ社会問題になりました。

この問題の本質は、ゆとり返済を推奨した時期がバブル崩壊後で日本が不況にあえいでいた真っ只中という点にあります。あらゆる景気浮揚策もうまくいかず、民間需要の拡大を狙った結果、とりあえず住宅の購入を促進するためにゆとり返済を考案しました。当時の目論見としては「5年もすれば景気も良くなって収入も地価も上がるだろう」という願望に近いものがあったのですが、現実はそのようにはならなかったわけです。

確かに景気が良くなって収入が増えれば5年以後に返済金額が増えたとしても支払い能力がありますし、地価が上がれば仮に支払い不能に陥っても不動産を処分すれば残債は処理できるのですが…。

不況で不動産が底値の今だからこそ多少の無理をしてでもマイホームをと考えた人と、5年後の希望的観測を前提にゆとり返済を推奨した国や金融機関。この安易な行動が現在も経済に悪影響を及ぼし続けていることを知っておいて頂きたいと思います。

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